Le but d’une société civile immobilière est d’acquérir et de gérer un bien immobilier. Elle se compose de deux ou plusieurs associés qui peuvent être des particuliers ou des personnes morales. Une société de ce type est régie par les articles 1832 et suivants, du Code civil. La sci est dite professionnelle quand son objet consiste à gérer un patrimoine immobilier affecté à une activité commerciale, par exemple les immeubles d’une société financière.
Nature juridique d’une société civile immobilière professionnelle
D’abord, il s’agit d’une entité juridique de droit privé, ayant pour objet l’acquisition et la gestion de biens immobiliers professionnels. Ce statut juridique a un caractère immobilier et non commercial. Dans la pratique, il s’agit d’un montage qui permet à l’entrepreneur, lui-même associé, d’exclure ses locaux professionnels de son activité, et de les transférer à la nouvelle entité, laquelle à son tour les met à la disposition de l’entreprise commerciale, moyennant la signature d’un bail. Les contributions au capital social peuvent prendre la forme d’un apport en nature ou en numéraires, etc. Si l’acquisition du bien immobilier est financée par un emprunt, celui-ci sera entièrement supporté par la société. Ainsi, l’entrepreneur n’entamera pas sa capacité d’emprunt pour financer ses projets. Pendant la phase de création, il peut passer par une société de domiciliation comme www.digidom.pro pour concrétiser son projet, procéder à un transfert de siège social ou simplement externaliser des tâches administratives courantes, comme la gestion du courrier, des formalités administratives ou de la comptabilité.
Les avantages de la formule
En décidant de créer une sci professionnelle, un entrepreneur va séparer son activité et ses locaux professionnels, et acquérir un bien immobilier sans s’engager personnellement sur les coûts y afférents. En effet, c’est la nouvelle société qui les prendra en charge. L’entrepreneur pourra aussi préserver ses biens professionnels si l’entreprise commerciale est en difficulté, à condition que la société civile immobilière ne soit pas factice. Après le remboursement du prix de l’immeuble, cette dernière continuera à percevoir des loyers, qui représenteront une source de revenus pour les associés. Une entité de ce type bénéficie également d’avantages fiscaux en fonction de son régime fiscal : une imposition sur le revenu ou l’application de l’impôt sur les sociétés. Dans le premier cas, l’exonération de l’impôt sur les plus-values intervient après 22 ans de détention de l'immeuble, sauf pour les prélèvements sociaux pour lesquels il faudra attendre 30 ans. Ce type d’entité présente aussi l’avantage de faciliter la transmission de l’entreprise soit dans un cadre familial ou à des tiers. D’un autre côté, l’entreprise commerciale locataire peut être cédée plus facilement, car ses actifs sont plus légers en raison de l'absence de biens immobiliers professionnels, et donc l’acquéreur n’est pas tenu de les acheter aussi.
Création d'une société civile immobilière professionnelle
L’entrepreneur qui décide de créer une sci devra accomplir un certain nombre de formalités. D’abord, il est nécessaire de rédiger les statuts de la nouvelle entité juridique. Souvent, un juriste est chargé de cette tâche, mais on peut aussi opter pour un acte sous seing privé. Les mentions obligatoires comprennent, notamment la dénomination de la société, son objet social, son siège social et son capital, qui peut être fixe ou variable. Les autres mentions obligatoires incluent l’identité des associés, les parts sociales et les apports, la durée de vie de la société et les dispositions relatives au fonctionnement et à la gérance. L’immatriculation a lieu après la signature des statuts par tous les associés. Le périple prend fin à la réception de l’extrait K-bis de la nouvelle société. En réalité, la procédure est assez compliquée. Pour éviter les pertes de temps et d’argent, il est préférable de se faire assister par un avocat ou un notaire. Une autre alternative consiste à passer par une plateforme spécialisée, et créer son entreprise en ligne en étant confortablement installé chez soi. Dans ce cas, les délais sont plus courts. Une solution pratique, économique et sûre grâce à l’assistance fournie par des spécialistes qui maîtrisent à fond la question.
Fonctionnement d’une société civile immobilière professionnelle
Les modalités de fonctionnement sont obligatoirement précisées dans les statuts. Le gérant représente la société et en assure la direction. Il peut être nommé dans les statuts, en vertu d’une décision des associés ou dans un acte distinct signé par ceux-ci. Normalement, le gérant signe le bail de location, tient la comptabilité de la société et la représente devant les tribunaux. Il convoque également l’assemblée générale. Les associés peuvent limiter les compétences du gérant, notamment si la question est importante, et celui-ci aura besoin de leur accord préalable pour agir. Concernant les associés, ceux-ci sont responsables jusqu’à concurrence du montant de leur participation au capital social. En d’autres termes, si la sci est incapable d’honorer ses dettes, les créanciers peuvent se retourner contre les associés, et la dette est alors répartie proportionnellement aux contributions de ces derniers dans le capital social. Pour un fonctionnement rationalisé, il est possible d’opter pour le bureau sans papier et la domiciliation en ligne afin d’alléger la tâche du gérant. Cette formule permet de disposer d’une adresse postale avantageuse et de bénéficier d’une permanence téléphonique ainsi que d’une assistance juridique et administrative.